Historiallinen vuokralakiuudistus tulossa

Vuokramarkkinoilla puhaltavat pian uudet tuulet, sillä edessä on laajamittaisin lakiremontti noin 30 vuoteen. Osin syksyllä ja oletettavasti vuoden vaihteen tienoilla voimaan astuvat lakimuutokset uudistavat asuinhuoneenvuokralakia, asunto-osakeyhtiölakia sekä rakentamislakia. Muutoksista on hyvä olla kartalla jo hyvissä ajoin, sillä ne koskettavat suoraan yli 1,5, miljoonaan vuokra-asujaa tai vuokra-asunnon omistajaa.

Mitä uudistukset käytännössä tarkoittavat kalustettujen asuntojen ja joustavan asumisen tarjoajille? Kokosimme Helsingin Sanomien 29.6.26 julkaisemasta artikkelista keskeisimmät muutokset ja toimialamme kannalta kriittiset huomiot yhteen. Alkuperäisen artikkelin löydät osoitteesta https://www.hs.fi/visio/art-2000012097175.html

1. Joustavuutta irtisanomisaikoihin

Yksi odotetuimmista asuinhuoneenvuokralain muutoksista koskee vuokranantajan irtisanomisaikoja, joiden tavoitteena on tasapainottaa osapuolten välistä suhdetta joustavammaksi.

• Yli kaksi vuotta jatkuneissa vuokrasuhteissa vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen.

• Tätä lyhyemmissä, alle kaksi vuotta kestäneissä suhteissa irtisanomisaika on jatkossa kolme kuukautta (aiemmin kolmen kuukauden sääntö koski vain alle vuoden kestäneitä sopimuksia).

• Vuokralaisen yhden kuukauden irtisanomisaika säilyy ennallaan.

Toimialalla muutosta pidetään erittäin tervetulleena, sillä se lisää vuokranantajan reagointimahdollisuuksia esimerkiksi asunnon ottamisessa omaan tai lähipiirin käyttöön. Vaikka vuokralaisjärjestöistä on esitetty huolta erityisesti perheiden asumisturvasta, yleinen näkemys on, että uudet määräajat ovat täysin kohtuullisia uuden asunnon löytämiseksi nykyisessä markkinatilanteessa.

2. Häiriötilanteisiin puuttuminen sähköistyy

Ammattimaisen kiinteistöhallinnan kannalta merkittävä helpotus on varoitusten ja purkamisilmoitusten sähköistäminen. Jatkossa viralliset varoitukset voidaan toimittaa sähköisesti, jos siitä on vuokrasopimuksessa sovittu.

Tämä uudistus tukkii porsaanreiän, jossa häiriöitä aiheuttava asukas on voinut vältellä tietoisesti paperisen varoituksen kuittaamista ja näin pitkittää prosessia kuukausikaupalla. Mikäli häiriötoiminta jatkuu sähköisen varoituksen jälkeen, vuokrasopimus voidaan purkaa ilman irtisanomisaikaa.

3. Tupakointikielto-olettama ja selkeämmät vakuuskäytännöt

• Kaikkiin vuokrasopimuksiin tulee oletuksena tupakointikielto. Tupakoinnin voi sallia vain erikseen sopimalla, mikäli taloyhtiön säännöt sen mahdollistavat. Vuokranantajille, eli omistajille uutinen on erinomainen huoneistojen pintojen ja arvon säilymisen kannalta.

• Vuokravakuudesta kirjataan lakiin selkeä kahden viikon määräaika vakuuden palauttamiselle tai kirjallisen, perustellun ilmoituksen antamiselle vakuuden pidättämisestä. Selkeä lakipykälä yhtenäistää markkinoiden käytäntöjä.

• Vuokrankorotuksista on jatkossa ilmoitettava aina vähintään kuukautta etukäteen kirjallisesti. Takautuva perintä estetään, jos erillistä korotusilmoitusta ei ole tehty ajoissa, vaikka sopimuksessa olisikin indeksiehto.

Lyhytvuokrauksen sääntely ja mediakeskustelun suuri sokea piste

Asunto-osakeyhtiölain ja rakentamislain uudistukset tuovat mukanaan uusia pelisääntöjä lyhytaikaiseen vuokraukseen. Taloyhtiöille annetaan paremmat työkalut puuttua mm. häiriöitä aiheuttavaan lyhytvuokraustoimintaan, ja esimerkiksi jatkuva biletys voi johtaa asunnon hallintaanottoon. Myös lyhytvuokraukselle (alle 28 vrk:n jaksot) on todennäköisesti tulossa 90 päivän vuosittainen katto ilman erillistä rakentamislupaa. Tätä kunnat voisivat tarvittaessa nostaa 180 päivään.

Uutisointi unohtaa työperäisen asumisen

Julkisessa keskustelussa ja mediassa lyhytaikainen asuminen lyödään luvattoman usein suoraan samaan muottiin pelkän vapaa-ajan turismin, polttariporukoiden ja järjestyshäiriöiden kanssa. Kuten olemme aikaisemmissakin kirjoituksissamme painottaneet, nämä näkökulmat jättävät täysin huomiotta lyhytaikaisen, työperäisen ja tilapäisen asumisen.

Kalustettujen asuntojen ammattimaisina toimijoina tiedämme, että yritysasiakkaat, komennustyöntekijät, ulkomaiset asiantuntijat ja oman kodin putkiremonttia pakenevat perheet elävät asunnoissa täysin normaalia, hiljaista arkielämää. Heidän asumisensa ei eroa perinteisestä pitkäaikaisesta vuokra-asumisesta muuten kuin sopimuksen keston osalta – kyse ei ole "bilekäyttäytymisestä", vaan normaalista asumisesta.

Onkin keskeistä huomata, että uuden lakiesityksen mukaiset rajoitukset koskevat nimenomaan lyhytvuokrausta, eli alle 4 viikon (28 vrk) jaksoja. Tätä pidemmät jaksot katsotaan suoraan tavanomaiseksi vuokraukseksi, mikä turvaa joustavan corporate housing -toiminnan jatkuvuuden ja erottaa sen villistä alustaturismista.

Miten toimia jatkossa?

Vaikka lakiremontti on kokoluokaltaan historiallinen, se ei tule järisyttämään vakaata vuokramarkkinaa, vaan tuo ennen kaikkea kauan kaivattua selkeyttä ja yhteisiä pelisääntöjä.

Uusiin vuokrasopimuspohjiin kannattaa jo hyvissä ajoin päivittää sähköistä tiedoksiantoa koskevat ehdot sekä huomioida muuttuvat määräajat irtisanomisissa ja vakuuksissa. Ennen kaikkea alalla toimivien, joustavien ammattilaisten on jatkossakin pidettävä esillä sitä, että laadukas, ammattimaisesti johdettu tilapäisasuminen on osa kaupunkien elinvoimaa ja elinkeinoelämän edellytystä – ei häiriötekijä.