Mitä on ammattimainen majoitustoiminta?
Lyhytaikainen vuokraus ja majoitustoiminta ovat nykypäivänä yhä merkittävämpi ja kiinteämpi osa suomalaista asumista, kiinteistömarkkinaa sekä kaupunkien elinvoimaa. Majoitusmuotojen monipuolistuminen vastaa moniin tarpeisiin ja tilapäisten asumisratkaisujen kysyntä on kasvanut voimakkaasti koko maassa.
Julkisessa keskustelussa, mediassa ja arkikielessä käsitteet ammattimainen majoitustoiminta, lyhytaikainen vuokraus ja yleisesti majoitustoiminnan moniulotteiset termit menevät valitettavan usein sekaisin. On kuitenkin ensiarvoisen tärkeää ymmärtää, että nämä käsitteet tarkoittavat laadullisesti, toiminnallisesti sekä erityisesti juridisesti varsin eri asioita.
Seuraavissa luvuissa perehdymme siihen, mitä nämä käsitteet käytännössä tarkoittavat. Avaamme taustoja sille, miten alan lainsäädäntö rakentuu ja mitkä tekijät tekevät toiminnasta aidosti ammattimaista, kestävää sekä ympäröivän yhteiskunnan kannalta turvallista.
On myös muistettava, että dynaamisen ja nopeasti kehittyvän ilmiön taustalla vaikuttaa moninainen joukko erilaisia toimijoita. Osa asuntotarjonnasta koostuu aivan tavallisista yksityishenkilöistä, eli niin sanotuista satunnaisista vuokraajista, jotka haluavat toisinaan hyödyntää tilapäisesti tyhjillään olevaa kakkoskotiaan tai loma-asuntoaan lisätulojen toivossa. Toisaalta markkinoilla toimii yhä enemmän alan vakiintuneita yrityksiä ja asiantuntijoita, joiden ydintekemistä ja elinkeinoa on puhtaasti ammattimainen majoitustoiminta.
Mitä tarkoittaa lyhytaikainen vuokraus?
Ymmärtääkseen alan säännöstöä, on ensin vastattava peruskysymykseen: Mitä tarkoittaa lyhytaikainen vuokraus ja miten se määritellään juridisesti? Kun puhutaan asuinhuoneistojen vuokrauksesta, Suomen lainsäädännössä peruslähtökohtana on asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki. Tavanomainen pitkäaikainen vuokrasuhde on luonteeltaan toistaiseksi voimassa oleva tai vaihtoehtoisesti pitkäksi määräajaksi solmittu sopimus, jonka nimenomaisena tarkoituksena on tarjota vuokralaiselle pysyvä ja vakaa koti. Asunnon lyhytaikainen vuokraus puolestaan sijoittuu perinteisen asumisen ja tilapäisen oleskelun välimaastoon, ja sen sopimuksellinen kesto on tyypillisesti huomattavasti rajatumpi – vaihdellen yleensä muutamista päivistä muutamiin kuukausiin.
Siteerattavalla ja tiiviillä tasolla määriteltynä lyhytaikainen vuokraus on asuinhuoneiston hallintaoikeuden luovuttamista rajatuksi, ennalta sovituksi ajanjaksoksi siten, että tila ei pääsääntöisesti muodostu vuokralaiselle pysyväksi kodiksi tai hänen viralliseksi asuinpaikakseen, vaan se palvelee tilapäistä asumistarvetta. Itse lyhytvuokrausta terminä, ei ole vielä juridisesti määritelty. Odotamme sitä kovasti tältä syksyltä.
Lyhytvuokraus eroaa perinteisestä vuokrasopimuksesta juuri sopimuksen ja keston näkökulmasta. Pitkäaikaisessa vuokrauksessa vuokralaisella on vahva irtisanomissuoja, ja sopimus edellyttää yleensä laajoja vastuita molemmilta osapuolilta esimerkiksi asunnon ylläpidon suhteen. Kun kyseessä on asunnon lyhytaikainen vuokraus, sopimus solmitaan tarkkaan määritellylle ajanjaksolle, esimerkiksi määräaikaisen työprojektin, putkiremontin tai loman ajaksi.
Vaikka lyhytvuokraus voi tilapäisessä asumisessa juridisesti noudattaa asuinhuoneiston vuokrauslain periaatteita, se eroaa ratkaisevasti toiminnasta, jossa asuntoa pidetään jatkuvasti markkinoilla erittäin nopealla vaihtuvuudella. On myös huomioitava, että lyhytaikaisessa vuokrasopimuksessa vuokranantaja vastaa yleensä normaalia vuokrasuhdetta laajemmin asunnon varustelusta. Kohde luovutetaan yleensä valmiiksi kalustettuna ja varusteltuna, mikä tekee siitä asukkaalle vaivattoman ratkaisun. Joustavuus onkin keskeinen syy sille, miksi lyhytvuokraus on kasvattanut suosiotaan: se vastaa nopeaan tarpeeseen, johon perinteinen vuokramarkkina ei taivu.
Mitä on majoitustoiminta?
Kun lyhytaikaisen vuokrauksen luonne muuttuu riittävän intensiiviseksi ja järjestelmälliseksi, astutaan kokonaan toisen lainsäädännön ja määritelmän piiriin. Majoitustoiminta on käsitteenä laaja. Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetussa laissa sillä tarkoitetaan ammattimaista huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Tämä lainsäädäntö koskee perinteisiä hotelleja, motelleja ja matkustajakoteja, mutta yhä enenevissä määrin myös kalustettuja asuntoja tarjoavia yrityksiä, mikäli niiden toiminnan tietyt kriteerit täyttyvät.
Missä sitten kulkee se kuuluisa rajanveto? Milloin yksittäisestä lyhytaikaisesta vuokrauksesta tulee juridisesti ja verotuksellisesti arvioituna majoitustoimintaa? Erottava tekijä löytyy toiminnan toistuvuudesta, tarjotuista oheispalveluista sekä tarjonnan yleisestä luonteesta. Vuokraustoiminta perustuu pohjimmiltaan asunnon hallintaoikeuden siirtämiseen. Majoitustoiminta sen sijaan on luonteeltaan kokonaisvaltaisen palvelukokonaisuuden myymistä.
Myös toistuvuus on kriittinen mittari. Jos asunto on jatkuvasti ja tauotta markkinoilla varattavissa digitaalisten alustojen kautta, asiakkaat vaihtuvat päivittäin tai viikoittain, ja toiminta on selkeästi suunnitelmallista ansiotoimintaa, sitä arvioidaan majoitustoimintana.
Toisin sanoen, majoitustoiminta eroaa tavallisesta vuokrauksesta siten, että sen perimmäinen tarkoitus ei ole tarjota asukkaalle kotia, vaan palvella matkailijoiden, työmatkalaisten ja muiden ohikulkijoiden lyhytkestoisia tarpeita. Majoittuja tekee majoitussopimuksen tai varauksen, ei perinteistä vuokrasopimusta, eikä hän nauti asuinhuoneiston vuokrauslain mukaisesta irtisanomissuojasta. Majoitustoiminta edellyttää toimijaltaan aina mittavaa panostusta ylläpitoon, markkinointiin ja asiakaskokemuksen johtamiseen. Koska asunnot ovat aktiivisessa kierrossa, ne vaativat systemaattisia huoltoprosesseja. Tästä syystä majoitustoimintaa ei voida rinnastaa passiiviseen asuntosijoittamiseen, vaan se on selkeää liiketoimintaa.
Mikä on ammattimaista majoittamista?
Nyt kun olemme määritelleet lainsäädännölliset peruskäsitteet, on aika pureutua siihen, mitä termi ammattimainen majoitustoiminta käytännön tasolla edellyttää.
Ammattimaisuus ei synny automaattisesti pelkästään siitä, että toimintaa harjoitetaan yritysmuodossa tai y-tunnuksen alla. Se on ennen kaikkea asenne ja syvä sitoumus laatuun, joka rakentuu usean eri osa-alueen saumattomasta yhteispelistä. Kattojärjestö KAT ry:n näkökulmasta ammattimaisuuden tunnusmerkit voidaan jakaa selkeisiin kriteereihin, jotka toimivat koko kasvavan alan suunnannäyttäjinä.
Vastuullisuus ja lain noudattaminen
Ammattimaisen toiminnan ehdoton perusta on voimassa olevan lainsäädännön huolellinen noudattaminen. Toisin kuin satunnaisessa harmaan talouden vuokrauksessa, ammattimainen majoittaja kantaa täyden vastuun kaikista viranomaisvelvoitteistaan. Tämä tarkoittaa majoittajan velvollisuuksien hoitamista järjestelmällisesti jokaisen vieraan kohdalla, verotuksen, kuten arvonlisäveron, asianmukaista tilittämistä sekä työnantajavelvoitteista huolehtimista.
Ammattimaisuuteen kuuluu myös erottamattomasti asumisterveydestä ja turvallisuudesta huolehtiminen. Majoittaja varmistaa, että kohteiden paloturvallisuus täyttää vaatimukset ja sähkölaitteet ovat turvallisia. Vastuullinen toimija huomioi myös aina sosiaalisen vastuun asuinyhteisöä kohtaan. Voitkin lukea lisää alan parhaista käytännöistä tutustumalla KAT ry:n eettisiin ohjeisiin, jotka ohjaavat jäsenyritysten työtä.
Palvelun laatu ja jatkuvuus
Toinen keskeinen ammattimaisuuden kriteeri liittyy palvelun tasalaatuisuuteen ja toiminnan katkeamattomaan jatkuvuuteen. Ammattimaisessa majoittamisessa asiakkaan kokemus ei ole koskaan sattumanvarainen, vaan ammattilaisten johtama prosessi. Asiakaspalvelu on tavoitettavissa ympäri vuorokauden, mikä takaa sen, että majoittuja ei jää ongelmiensa kanssa yksin. Siisteys on tinkimättömällä tasolla, ja jokainen kohde huolletaan säännöllisesti ammattisiivoojien toimesta.
Jatkuvuus näkyy vahvasti kiinteistön ylläpidossa. Mahdolliset vesivahingot tai kulumiset huomataan välittömästi nopean vaihtuvuuden ansiosta. Lisäksi ammattimaisella toimijalla on aina selkeät mallit kriisitilanteiden, kuten sairastapausten tai taloyhtiön häiriöiden, nopeaan ja asialliseen hoitamiseen. Tämä systemaattisuus tuo mielenrauhaa sekä asiakkaalle että kiinteistönomistajalle.
Ero satunnaiseen vuokraukseen
On erittäin tärkeää korostaa, että esimerkiksi yksittäisen asunnon satunnainen Airbnb-vuokraus viikonloppuisin eroaa merkittävästi ammattimaisesta majoitustoiminnasta. Satunnainen kotimajoittaja jakaa usein oman elintilansa muiden kanssa tai vuokraa asuntoaan vain silloin, kun se on tyhjillään. Ammattimaisessa toiminnassa kohteet sen sijaan on varusteltu ja hankittu puhtaasti asiakkaita varten, niissä on vakioidut laatustandardit ja koko operaatiota pyöritetään ympärivuotisena liiketoimintana asiantuntijatiimin voimin. Vaikka alustat olisivat osittain samat, ammattimaisuuden tuoma laadunvalvonta, vakuutukset ja riskienhallinta tekevät toiminnan luonteesta aivan toisenlaisen.
Onko majoitustoiminta luvanvaraista?
Kun puhutaan asuinkiinteistöjen hyödyntämisestä, nousee luvanvaraisuus usein yhdeksi alan keskustelujen aiheeksi. Onko majoitustoiminta siis aina luvanvaraista? Tähän kysymykseen on vastattava ensin yleistasoisella toteamuksella: alan luvanvaraisuus ja ilmoitusvelvollisuus riippuvat vahvasti toiminnan luonteesta, mittakaavasta, laajuudesta sekä kohteen tarkasta sijainnista ja alueen kaavoituksesta.
Lainsäädäntö ja kuntien rakennusjärjestykset ovat tällä hetkellä hyvin monimuotoisia, eikä täysin yksiselitteistä "kyllä" tai "ei" -vastausta voi siksi antaa automaattisesti kaikkiin tilanteisiin ilman tapauskohtaista arviointia. Seuraammekin tiiviisti ajankohtaista rakentamislain muutoshanketta, jossa lyhytvuokrauksen käsitettä ja luonnetta odotetaan kuvattavaksi siten, että se selkeyttää toiminnan rajapintoja.
Tämä juridinen monimutkaisuus on kuitenkin juuri yksi niistä olennaisimmista asioista, jotka erottavat ammattimaisen toimijan satunnaisesta harrastelijasta. Kun säännökset vaativat tulkintaa, ammattilainen ei oleta tai toimi tietoisesti harmaalla alueella. Ammattimainen toimija selvittää kaikki paikalliset ja valtakunnalliset velvoitteet huolellisesti etukäteen.
Näitä ovat mm. rakennusvalvontaan liittyvät käyttötarkoitusasiat tai muut tarvittavat ilmoitukset tai asiakirjat. Ammattilainen hoitaa tarvittavat ilmoitukset ja luvat asianmukaisesti kuntoon, pitää dokumentaation läpinäkyvänä ja päivittää tiedot säännöllisesti lainsäädännön mukaisesti. Tästä proaktiivisesta asenteesta tunnistaakin luotettavan toimijan.
Jokaisen majoitustoimintaa suunnittelevan onkin hyvä kääntyä paikallisen rakennusvalvonnan ja terveydensuojeluviranomaisen puoleen kuntakohtaisten ohjeiden saamiseksi. Jos haluat syventyä tarkemmin alan juridiseen viitekehykseen, voit lukea lisää kattavasta koosteestamme Historiallinen vuokralakiuudistus tulossa.
Miksi ammattimainen majoitustoiminta on tärkeää?
Lopuksi on olennaista tarkastella alaa hieman laajemmasta, yhteiskunnallisesta perspektiivistä. KAT ry:n ja sen jäsenyritysten näkökulmasta ammattimainen majoitustoiminta on paljon enemmän kuin pelkkää yksittäisten huoneistojen vuokraamista; se on koko modernin yhteiskunnan toimivuutta tukeva, elintärkeä palveluinfrastruktuuri. Ammattimaisuuden tuomat hyödyt ja sen laaja merkitys heijastuvat niin yksilöiden, taloyhtiöiden kuin koko elinkeinoelämänkin arkeen.
Ensimmäinen ja näkyvin hyöty liittyy suoraan asukkaiden ja naapureiden turvallisuuteen sekä taloyhtiöiden luottamukseen. Koska ammattimaiset yritykset noudattavat tarkasti paloturvallisuus- ja järjestyssääntöjä, häiriökäyttäytymisen riskit minimoidaan.
Naapurustolla on yleensä tiedossaan taho, joka päivystää vuorokauden ympäri, mikä takaa häiriöttömän arjen. Asunto-osakeyhtiöt tekevätkin mielellään yhteistyötä luotettavien yritysten kanssa, jotka vastaavat kiinteistön kunnosta ja arvosta.
Toimialalla on myös valtava taloudellinen painoarvo. Vastuullinen ja läpinäkyvä toimiala maksaa verot täysimääräisesti, kerryttää kuntien verotuloja ja työllistää suoraan sekä välillisesti tuhansia suomalaisia aina siivoojista ohjelmistoasiantuntijoihin. Lisäksi matkailijoiden ohjautuminen eri asuinalueille tuo elintärkeää ostovoimaa paikallisille kivijalkaliikkeille ja ravintoloille, mikä tukee alueellista elinvoimaa. Ammattimaisuus torjuu myös tehokkaasti harmaata taloutta.
Kolmanneksi ammattimaiset toimijat tuovat asuntomarkkinoille elintärkeää joustavuutta ja tukevat siten suomalaista yrityselämää. Nykyajan työelämä on yhä globaalimpaa ja monipaikkaisempaa. Yritykset tarvitsevat jatkuvasti joustavia, kotoisia ja korkealaatuisia majoitusratkaisuja komennuksilla oleville asiantuntijoilleen tai projektityöntekijöilleen. Toimivat majoitusratkaisut ovat elinehto sille, että yritysten on ylipäätään mahdollista rekrytoida osaajia ulkopaikkakunnilta ja toteuttaa isoja hankkeita sujuvasti.
Lue lisää mm. seuraavista ajankohtaisblogeistamme:
Kommentit